Van Kompost naar Dorpslandgoed 't Eemgoed

Pionieren om Wonen 2.0 mogelijk te maken, Sant en Solange Ruyter zijn er al jaren mee bezig. Met hun initiatief Kompost oogstten ze alom sympathie, maar helaas bleek het uiteindelijk niet haalbaar. Nu zijn ze weer terug bij hun originele plan: het creëren van een Dorpslandgoed. Per 1 april is het mogelijk om je in te schrijven voor dit nieuwe initiatief in Oosterwold bij Almere.


  • Door

    Team Nudge

    13 april 2017

Kompost Zutphen - het plan

In 2015 plaatsten we er al een blog over, het initiatief ‘Kompost’ in Zutphen zou Wonen 2.0 mogelijk maken. Het idee was om speciaal ontworpen - verplaatsbare en duurzame - Kompost woningen op tijdelijke locaties neer te zetten. Zo kun je volgens de initiatiefnemers slim gebruik maken van grote hoeveelheid braakliggende (en groene) grond die we in Nederland hebben. Flexibel wonen voor de ‘culturele klasse’, zoals Solange dat beschrijft. Solange: “Er is een groeiende groep Nederlanders die zo wil leven. Mensen die het logisch en fijn vinden om betrokken te zijn bij hun leefomgeving. Denk aan voedsel, energie, natuur, nabuurschap. Mensen die graag wekelijks een paar uur actief zijn rondom hun woonlocatie. En omdat je met vele handen bent, is dat uitstekend te combineren met je gewone leven. Er is zelfs een naam voor deze doelgroep: ‘cultural creatives’. Mensen, huishoudens die bewust kiezen voor dat oergevoel om meer in verbinding te leven.”

Lessons learned

Met ruim 600 belangstellenden én een eerste locatie langs de IJssel met tien verplaatsbare woningen, zijn de initiatiefnemers heel ver gekomen. Om allerlei redenen is het toch niet gelukt om het project daadwerkelijk te realiseren. In een uitgebreide verklaring beschrijven Sant en Solange de redenen om uiteindelijk te stoppen met hun project. Omdat overal in Nederland nieuwe wooninitiatieven starten die tegen vergelijkbare obstakels aanlopen, besteden we ruim aandacht aan hun lessons learned.

Wet- en regelgeving obstakel voor tijdelijk wonen

Een belangrijk obstakel was de wet-en regelgeving. Ook de overheid had de ambitie om het project mogelijk te maken, maar de wet- en regelgeving sloot er nog niet op aan. Zo krijgen gemeenten en locaties woningaantallen toegewezen, onder leiding van de provincie. Daarbij wordt rekening gehouden met de krimp en groei van de bevolking in bepaalde regio’s. Ook verplaatsbare woningen op tijdelijke locaties hebben te maken met deze regelgeving. Het mocht dus al een geluk heten dat er in de gemeente Zutphen wel plaats was voor 10 woningen langs de IJssel die daar tot 2022 konden blijven staan. Helaas was er nog helemaal geen zicht op een mogelijke vervolglocatie.

Tijdelijk wonen is populair en toch niet te financieren

Een ander struikelblok was de financiering. Die bleek alleen mogelijk voor de eerste vijf jaar, wanneer de woningen op de locatie aan de IJssel in Zutphen zouden staan. Dat was volledig in strijd met de doelstelling om als nomaden van tijdelijke locatie naar tijdelijke locatie te gaan. En natuurlijk niet interessant voor kandidaat-bewoners. De ‘groene’ banken, informal investors en impact investors vonden het woonconcept Kompost stuk voor stuk innovatief en aantrekkelijk, maar financieren voor lange duur was voor geen van deze partijen een optie. Het terugkerend breekpunt bleef: de onzekerheid van een volgende locatie.

Misvatting: tijdelijk wonen is goedkoop

De initiatiefnemers merkten dat veel belangstellenden 'tijdelijk wonen' koppelden aan 'lage kosten'. In hun concept bleek dat niet haalbaar. Een tijdelijke omgeving gebruiks- en woonklaar maken vraagt dezelfde of zelfs hogere investeringen als die voor permanente bewoning. Bijvoorbeeld bij de aanleg van nutsvoorzieningen (gas, water, elektra, internet) waar er de normale aanlegkosten in rekening worden gebracht. Wat normaal in 30 jaar wordt afgeschreven door het nutsbedrijf, zou nu in veel kortere tijd moeten plaatsvinden, met als gevolg dus een veel hogere vaste last voor de gebruikers. En ook voor tijdelijk wonen moet je voldoen aan alle wet- en regelgeving. De bouw- en ontwikkelkosten van de woningen én de locatie zijn daardoor marktconform (met bijbehorende prijzen). Tot slot is er ook nog eens de heffing van 21% BTW over een nieuwbouwwoning. 

Tijdelijk wonen als volwaardige woonvorm

Kompost streefde naar een een volwaardige woonvorm, waarbij de bewoners dus ook ingeschreven zouden staan in de gemeentelijke basisadministratie. Dat is dus echt iets anders dan recreatief wonen met een beperkt aantal overnachtingen per jaar en een postadres elders. Omdat verplaatsbare woningen op tijdelijke locaties onder de wet- en regelgeving voor nieuwbouw vallen, waren alternatieve woonoplossingen zoals een pipowagen, een zelfbouwwoning of een gher (mongoolse tent) geen optie. Die voldoen namelijk niet aan de geldende voorschriften, zoals bijvoorbeeld isolatie-eisen, minimumafmetingen, de ontsluiting van woningen en erf, de toegang voor hulpdiensten, de nutsvoorzieningen en de ruimtelijke bepalingen uit het bestemmingsplan.

Het gevaar dat Kompost permanent zou worden

Gemeenten bleken bezorgd dat het succes van een tijdelijke (woon)bestemming zou omslaan in het verlangen van bewoners om het permanent te maken. De maatschappelijke druk, maar ook de beperkte juridische mogelijkheden van een gemeente om een tijdelijke woonbestemming te beëindigen, is dan (te) groot. Dit kan voor een gemeente een groot nadeel zijn in de overweging of tijdelijke woonbestemming toegekend gaat worden.

Aanbevelingen voor tijdelijke woonvormen

Op basis van hun ervaringen hebben de initiatiefnemers nog een paar aanbevelingen om een woonvorm als Kompost haalbaar te maken:

  • Overheid en private partij(en) formuleren samen een ambitie​ - Een ambitie die pleit voor een experiment met de ruimte. Dat begint bij het hebben van een visie op tijdelijke woonlocaties - om meerdere redenen is dit een sterk levende maatschappelijke behoefte.
  • Schep de ruimtelijke randvoorwaarden​ - Schep vanuit de visie en ambitie een experiment met de ruimte van 3 x 10 jaar; waarin een regio kan beschikken over tijdelijke woningaantallen verspreid over opeenvolgende tijdelijke locaties.
  • Faciliteer de financiële haalbaarheid​ - Met de zekerheid van 3 x 10 jaar aan tijdelijke woonlocaties wordt deze woonvorm financieel zeer toegankelijk. Betrek de groene banken in Nederland hierbij.
     

Samen op een landgoed wonen

Toen duidelijk werd dat Kompost niet levensvatbaar was, zijn de initiatiefnemers doorgegaan met de realisatie van het plan waarmee het allemaal begon: Dorpslandgoed 't Eemgoed. Ook hier wordt dezelfde doelgroep aangesproken, de culturele klasse die graag actief betrokken wil zijn bij de omgeving en samen met de medebewoners een omgeving wil creëren waar wonen en natuur in elkaar overlopen. Het verschil met Kompost is dat het niet tijdelijk is, maar dat het hier gaat om permanente bewoning waar alle bewoners landgoedeigenaar wonen en leven in een coöperatie. Daarnaast ligt de focus bij het Dorpslandgoed meer op de bijzondere ontwerpen van de woningen, met het landschap dat in de daken overloopt.

Waarom het Dorpslandgoed wel haalbaar is

De initiatiefnemers hebben hun lessen in de afgelopen jaren wel geleerd en deze lessen zijn nu hun leidraad geworden bij de realisatie van hun plannen. En dit zijn tevens de redenen waarom Dorpslandgoed 't Eemgoed in Oosterwold (Flevoland) volgens hun wel haalbaar is. Sant en Solange Ruyter: “In Oosterwold is de planologie er helemaal klaar voor. Er kan gebouwd worden, het landschap kan gecreëerd worden en zelfvoorziening kan gerealiseerd worden. We werken nu in een klein team van ervaren professionals aan het ontwerp van het landschap, de architectuur en de woonvereniging. En het wordt een klein landgoed dat we in één keer kunnen ontwikkelen. Tussen de 5 tot 10 hectaren met circa 50 tot 100 huishoudens. Met woningen van 30 m2 tot 145 m2. Wat we niet doen, is trouwens ook van belang om te weten. We doen geen zelfbouw en (sociale) huur. We lopen voor het Dorpslandgoed de kortste weg.”

Volgende stappen voor het Dorpslandgoed

Van 1 april tot 1 mei staat alles in het teken van het verzamelen van belangstellenden die een optie willen nemen. Er wordt gestreefd naar minimaal 50 optiehouders per 1 mei 2017. Alle belangstellenden en de initiatiefnemers gaan in deze periode kennis met elkaar maken en de wensen en ontwerpideeën met betrekking tot het wonen op het Dorpslandgoed zullen worden verzameld. Vanaf juni start de fase van planontwikkeling en worden er koopintenties getekend. En het uiteindelijke doel is om vanaf april 2019 op het Dorpslandgoed in Oosterwold te kunnen wonen.

 

Schreeuw het van de daken!


Reacties 0